Promesse et compromis de vente : quelle est la différence ?

Publié par Saint Cyr sur Mer le 08/12/2020

Compromis et promesse : une valeur juridique différente

 

Le compromis de vente est un contrat « synallagmatique », ce qui signifie qu’il engage les deux parties signataires à égalité. Le vendeur et l’acquéreur sont liés par ce contrat, qui les oblige à poursuivre la transaction jusqu’à son terme, au prix convenu. Un compromis a la même valeur juridique qu’une vente. Un acompte sur le prix de l’acquéreur n’est pas obligatoire, mais sera réclamé en pratique dans la majorité des cas.

 

La promesse de vente est un contrat « unilatéral » qui a pour effet, quant à lui, d’engager uniquement le vendeur. Ce dernier, dès qu’il a apposé sa signature, doit réserver le bien à l’attention exclusive de l’acquéreur concerné, qui dispose d’une option d’achat pendant une durée convenue au contrat. Le vendeur ne peut donc plus chercher une meilleure offre. L’acquéreur est libre quant à lui de ne pas donner suite, mais verse obligatoirement une indemnité d’immobilisation au moment de la signature.

 

Encadré : La promesse de vente : une formalité payante

La promesse de vente, à la différence du compromis, doit faire l’objet d’un enregistrement officiel auprès de la recette locale des impôts, contre le paiement de frais de 125 €. C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses agences privilégient le compromis.

 

Et en cas de désistement de l’acheteur ou du vendeur ?

 

Dans le cadre d’un compromis, le désistement de l’une des deux parties donne le droit à l’autre de réclamer des dommages et intérêts, voire de demander en justice l’exécution forcée de la vente.

 

Dans le cadre d’une promesse de vente, cette possibilité est seulement offerte à l’acheteur. Toutefois il ne pourra réclamer que le remboursement de son indemnité, majoré de dommages et intérêts pouvant atteindre 20 % du prix du bien.

 

De très nombreuses similarités en pratique

 

 La différence entre les deux formes de contrat est en réalité très faible.  Les points communs entre la promesse et le compromis de vente incluent notamment :

 

•     Le paiement obligatoire par l’acheteur d’une indemnité d’immobilisation (dans le cas d’une promesse) ou d’un acompte sur le prix (dans le cas d’un compromis), au montant similaire (5 à 10 % du prix de vente), et qui sera conservé(e) par le vendeur en cas de désistement de l’acheteur.

•     L’ajout possible de clauses suspensives (obtention d’un prêt, droit de préemption de la commune…) qui, en cas de non-réalisation, entraînent automatiquement la caducité du contrat et le remboursement des sommes engagées par l’acquéreur.

•     Un délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation, à compter du lendemain de la première présentation du pli recommandé.

•     Une rédaction possible du contrat par un agent immobilier, un notaire ou par les deux parties elles-mêmes. Dans tous les cas, le document doit être envoyé aux deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Le compromis et la promesse de vente ont des implications différentes pour l’acquéreur et le vendeur, mais qui resteront imperceptibles dans la très grande majorité des cas. Au-delà du choix de l’un ou de l’autre, la priorité est surtout de confier la rédaction du document à un professionnel pour en assurer la sécurité juridique !